L' Attestato Certificazione Energetica (A.C.E.)

(Aggiornato a Marzo 2011).

 

 

La disciplina energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 (che ha attuato la direttiva 2002/91/CE). Tale normativa è stata successivamente modificata dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e da ultimo dal d.l. 112/2008 convertito in legge 6 agosto 2008 n. 133.

In particolare l’art. 35 comma 2 bis di questo decreto ha disposto l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 (è quindi stato abrogato l’obbligo di allegazione dell’AQE , oggi A.C.E., agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità, salvo quanto si dirà di seguito).

 

Inoltre con D.P.R. 2 aprile 2009, n. 59, è stato approvato il Regolamento di attuazione, che sostituisce le metodologie provvisorie previste transitoriamente dal d. lgs. n. 115/2008, mentre con D.M. 26 giugno 2009 (in G.U. n. 158 del 10.7.2009), in vigore dal 25 luglio 2009, sono state emanate le Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, quali previste dall’art. 6, comma 9, del d. lgs. n. 192/2005.

A decorrere, quindi, dal 25 luglio 2009, l’attestato di qualificazione energetica (AQE) è sostituito dall’attestato di certificazione energetica (ACE).

 

Dalla normativa in esame attualmente  è obbligatorio allegare all’atto l’A.C.E. (in particolare secondo quanto stabilito dalla legislazione regionale)

a partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili devono essere dotati dell’attestato di certificazione energetica, così come previsto all’art. 6 del decreto.

Restava tuttavia alle parti la possibilità di disciplinare convenzionalmente,  le modalità di assolvimento dell’obbligo di dotazione del documento nonché della sua consegna.

L’obbligo di dotazione riferito agli immobili di nuova costruzione o che abbiano subito interventi di ristrutturazione c.d. importante (realizzati in forza di permesso di costruire ovvero DIA, rispettivamente richiesto e presentata in data successiva all’8 ottobre 2005), grava in capo al costruttore o sul venditore. Solo quindi per gli immobili di nuova costruzione è prevista una specifica sanzione amministrativa in caso di mancato adempimento dell’obbligo di dotazione del certificato energetico.

Inoltre nell’ipotesi di edifici nuovi o ristrutturati, in mancanza di ACE non possono essere conseguite né una regolare ed efficace dichiarazione di fine lavori né l’agibilità. Si ramment infatti che per gli edifici realizzati o ristrutturati in forza di permesso di costruire o DIA, rispettivamente richiesto e presentata in un periodo compreso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008, la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (art. 8 co. 2 del decreto); inoltre, in base all’art. 2 co. 282 l. 244/2007 (legge finanziaria per l’anno 2008) la certificazione energetica è elemento che subordina il rilascio del certificato di agibilità.

 

L'obbligo di dotazione del certificato e di consegna all'acquirente si ritiene inderogabile (parte della dottrina distingueva l'obbligo di dotazione, inderogabile, dall'obbligo di consegna, per alcuni derogabile), tuttavia il Notaio, una volta informate le parti circa l'obbligo di consegna, se le stesse intendono comunque procedere alla stipulazione senza la detta consegna, deve ricevere l'atto.

 

L'obbligo di certificazione energetica riguarda ogni entità definibile come "edificio", intendendosi per tale (ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. a), del D. Lgs. n. 192/2005, "un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno. L'obbligo di dotare l'edificio dell'attestato sorge solo "al termine della costruzione".

 

Si ritiene che alcune tipologie di edifici i quali, per la loro destinazione d'uso, danno luogo ad un utilizzo limitato e "non standard" di energia, non rientrano nell'ambito di applicazione del D. Lgs. n. 192/2005 e quindi dell'obbligo di certificazione energetica. L'esclusione riguarda, ad esempio: - magazzini; - cantine; - autorimesse; - locali deposito; - sottotetti non abitabili; - baite di montagna prive di impianti; - fabbricati rurali non abitativi. Sarebbero esentati altresì gli immobili destinati ad essere occupati non  in via continuativa e quindi che non danno luogo ad un consumo significativo di energia.

 

Sono invece esentati ex lege da tale obbligo:

1-      gli immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto

2-      i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali

3-      i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.

Infine, a Marzo 2011, sono state introdotte nuove disposizioni a livello statale. L’art. 13 del d.lgs di attuazione della Dir. 2009/28/CE ha “colmato” il vuoto lasciato dall’abrogazione disposta dalla legge 133/2008,  inserendo la disposizione dell’art. 6, c. 2ter, dlgs 192/2005 e prescrivendo, in sostituzione dell’abrogato obbligo di allegazione, un nuovo specifico requisito formale da osservare nei contratti di compravendita e di locazione:

in tutti gli atti traslativi a titolo oneroso dovrà essere inserita una apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore diano atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici.

La norma è espressamente riferita agli atti traslativi a titolo oneroso.  La clausola consiste, sostanzialmente, in una dichiarazione di parte da recepire nel corpo del contratto; non è necessario che detta dichiarazione sia resa nella forma di “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in quanto ciò non è richiesto dalla norma.

A seguito di tale novella deve nuovamente ritenersi l'obbligo di dotare l'immobile di certificazione energetica INDEROGABILE e non disponibile da parte delle parti. In particolare:

i) l’alienante dovrà dotare l’immobile della certificazione energetica; in alternativa, ricorrendo le condizioni di cui al paragrafo 9 delle LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE

energetica, potrà ricorrere alla “autodichiarazione”;

ii) l’alienante dovrà fornire all’acquirente tutte le informazioni inerenti la prestazione energetica dell’edificio trasferito, quali desumibili dall’attestato di certificazione energetica o dalla “autodichiarazione

iii) l’acquirente, a sua volta, con apposita clausola inserita nell’atto, dovrà dare atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica (ossia l’attestato di certificazione energetica o la “autodichiarazione”).

Stando così le cose, non vi sarà più spazio per convenire diverse modalità di adempimento dell’obbligo di dotazione. Il nuovo art. 6, c. 2ter, dlgs 192/2005 non lascia aperto alcuno “spazio di manovra” per diversi accordi tra le parti in materia.

 

LA NORMATIVA REGIONALE

 

 

L’obbligo di allegazione è, in particolare, attualmente vigente in Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna; è previsto, ma non attualmente vigente, in Toscana e Valle d’Aosta. E’ stato abrogato in Liguria.

 

A seconda infatti di dove è ubicato l’immobile, si dovrà prestare attenzione alla legislazione regionale. In particolare, le Regioni che hanno legiferato in materia energetica sono:

REGIONI IN CUI E' OBBLIGATORIA ALLEGAZIONE:

 

1) – Regione Lombardia:

 Legge regionale 29 giugno 2009, n. 10 (in B.U.R. n. 26 del 30.6.2009), in vigore dal 1° luglio 2009.

Questa legge, modificando la Legge regionale 11 dicembre 2006, n. 24, impone l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica agli atti di trasferimento a titolo oneroso, nei casi e per le fattispecie previsti con deliberazione della Giunta regionale; e sanziona l’alienante, in caso di inottemperanza, con la sanzione amministrativa da 5.000 a 20.000 euro. L’articolo 15 della legge riduce peraltro al 50% le sanzioni nei primi due anni di applicazione della legge. L’art. 1 della legge dispone poi che il notaio che, anche giustificatamente, non abbia allegato l’attestato è obbligato a darne comunicazione entro quindici giorni dalla registrazione all’organismo regionale di accreditamento, salvi i casi in cui l’allegazione non è prescritta.

Deliberazione della Giunta Regionale 28 luglio 2010, n. 9/335 (in B.U. n. 32 del 9.8.2010) – Certificazione energetica degli edifici pubblici - Aggiornamento del termine finale al 1° luglio 2011."

 

 

2) – Regione Emilia Romagna:

Deliberazione dell'Assemblea Legislativa 4 marzo 2008, n. 156 (in B.U. n. 47 del 25.3.2008), adottata su proposta della Giunta regionale in data 16 novembre 2007, n. 1730, in vigore dal 1° luglio 2008. Ai sensi dell’art. 5 del suddetto provvedimento, l’attestato deve essere allegato agli atti traslativi a titolo oneroso (art. 5.5.).  Con Deliberazione della Giunta regionale n. 1050 del 7 luglio 2008 (in B.U.R. n. 124 del 21.7.2008) è stato disciplinato il sistema di accreditamento dei soggetti preposti alla certificazione energetica degli edifici.

Con Deliberazione della Giunta regionale 28 ottobre 2008, n. 1754 (in B.U.R. n.194 del 19.11.2008), sono state emanate disposizioni per la formazione del Certificatore energetico in edilizia in attuazione della Delib.Ass.Legisl. n. 156/2008.

A norma di quest’ultimo provvedimento, fino al 31 dicembre 2008 l'attestato di certificazione energetica e l'attestato di qualificazione energetica avevano la medesima efficacia ai fini del rispetto delle disposizioni di cui alla Delib.Ass.Legisl. 4 marzo

2008, n. 156 in materia di certificazione energetica degli edifici. A partire dal 1°gennaio 2009, quindi, può essere rilasciato unicamente l’attestato di certificazione energetica.

 

3) - Friuli Venizia Giulia

 Il decreto Pres. Reg. 1 ottobre 2009 prevede che la certificazione VEA (Valutazione sost. energetico-ambientale) sostituisce l'A.C.E. ed è obbligatorio dal 1 giugno 2010 per tutti gli edifici. 

Legge regionale 21 ottobre 2010, n. 17 (in B.U. n. 43 del 27.10.2010) – Legge di manutenzione dell’ordinamento regionale 2010. L’art. 79 della legge n. 17/2010 ha sostituito l’art. 1-bis della legge regionale 18 agosto 2005, n. 23, il cui comma 2 dispone quanto segue: “La presente legge si applica alle unità immobiliari e agli edifici esistenti nei seguenti casi:

a) trasferimento a titolo oneroso; in tali casi, la certificazione VEA di sostenibilità energetico ambientale degli edifici prevista dall'articolo 6-bis, di seguito certificazione VEA, è presentata dal soggetto alienante, in originale o in copia conforme all'originale, in sede di stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile;

b) contratto di locazione, di locazione finanziaria, di affitto di azienda o rinnovo di tali contratti; in tali casi, la certificazione VEA è consegnata dai rispettivi danti causa, in copia conforme all'originale, al locatario o all'affittuario, al momento della sottoscrizione del contratto”. A norma del comma 5 del suddetto art. 1-bis: “Nei casi in cui il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia) prevede la certificazione energetica degli edifici la stessa è sostituita dalla certificazione VEA”. L’art. 84 della legge n. 17/2010 ha modificato l’art. 6-bis della legge regionale n. 23/2005; in particolare, i nuovi commi 3, 4 e 5 di quest’ultimo articolo dispongono quanto segue: “La certificazione VEA comprende:

a) la certificazione energetica degli edifici di cui al decreto legislativo 192/2005 e successive modifiche e integrazioni;

b) la valutazione della sostenibilità ambientale degli edifici.

Gli edifici e le unità immobiliari soggetti alla presente legge sono dotati di certificazione VEA rilasciata dai soggetti individuati ai sensi del regolamento di cui all'articolo 1-bis, comma 6. La certificazione VEA sostituisce e completa la certificazione energetica e la qualificazione energetica degli edifici, previste dal decreto legislativo 192/2005, e successive modifiche e integrazioni. Gli attestati di certificazione energetica, emessi secondo la normativa nazionale prima dell'entrata in vigore della certificazione VEA, sono sostituiti da tale certificazione solo nei casi previsti dall'articolo 1-bis”.

 

4) - Regione Piemonte

In Piemonte è obbligatorio allegare all'atto traslativo l'A.C.E. Per maggiori dettagli è possibile visualizzare il relativo documento.

 

5) – Regione Toscana:

Legge 24 febbraio 2005, n. 39 (in B.U. n. 19 del 7.3.2005), articolo 23.

A norma dell’art. 23, comma 6, “Fatti salvi i casi di esclusione individuati con il regolamento di cui al comma 7, gli atti di compravendita e locazione dell'unità immobiliare sono accompagnati da una certificazione energetica della stessa, in attuazione della Dir. 2002/91/CE”. Con provvedimento del 25 febbraio 2010 la Toscana ha adottato regole conformandosi alla normativa nazionale.

ALLEGAZIONE NON OBBLIGATORIA:

 

Regione Umbria:

Legge 18 novembre 2008, n. 17 (in B.U.R. n. 54 del 26.11.2008), recante norme in materia di sostenibilità ambientale degli interventi urbanistici ed edilizi. Deliberazione Giunta Regionale 27 aprile 2009, n. 581 (in Suppl. ord. al B.U.R. n. 24 del 27.5.2009), in vigore dal giorno 11 maggio 2009, contenente approvazione del Disciplinare Tecnico per la valutazione della sostenibilità ambientale degli edifici di cui all’art. 4 della legge regionale 18 novembre 2008, n. 17. Ai sensi dell’art. 3, comma 6, della legge n. 17/2008, il certificato di sostenibilità ambientale non sostituisce la certificazione energetica degli edifici. Peraltro, detta certificazione (obbligatoria per gli enti pubblici e facoltativa per i privati, per i quali è un onere al fine di ottenere contributi ed agevolazioni, a norma dell’art. 3, commi 4 e 5, della legge n. 17/2008), è oggetto di un obbligo di allegazione: infatti “Nel caso di compravendita o di cessione del godimento a qualunque titolo dell’edificio o di una sua singola unità immobiliare, la certificazione di sostenibilità ambientale, qualora ottenuta, è allegata all’atto di compravendita o all’atto di cessione del godimento, in originale o copia autentica” (art. 6, comma 4, della legge n. 17/2008).

 

Regione Liguria:

L’art. 3 della legge regionale 24 novembre 2008, n. 42 (in B.U.R. 26 novembre 2008, n. 17, parte prima), in vigore dal 27 novembre 2008, ha abrogato l’art. 28, commi 3 e 4, e l’art. 33, commi 12 e 13, della legge regionale n. 22/2007 (e quindi ha eliminato gli obblighi di allegazione dell’attestato di certificazione energetica a pena di nullità relativa degli atti di trasferimento). Rimane l’obbligo di consegna dell’attestato, in conformità alla normativa nazionale e comunitaria, nonché le altre disposizioni sanzionatorie previste dalla legge n. 22/2007.

 

 – Regione Lazio:

Legge 27 maggio 2008, n. 6 (in B.U. n. 21 del 7.6.2008), articolo 9.

 

 – Regione Marche:

Legge 17 giugno 2008, n. 14 (in B.U. n. 59 del 26.6.2008), articolo 6.

 

 – Regione Puglia:

Legge 10 giugno 2008, n. 13 (in B.U. n. 93 del 13.6.2008), articoli 9 e 10;

Regolamento 27 settembre 2007, n. 24 (in B.U. n. 138 del 28.9.2007), per

l’attuazione del D. Lgs. n. 192/2005, come modificato dal D. Lgs. n. 311/2006, in materia di esercizio, controllo e manutenzione, ispezione degli impianti termici e di climatizzazione del territorio regionale.

Con provvedimento del 10 febbraio 2010 la Puglia ha adottato regole conformandosi alla normativa nazionale.

 

 – Regione Valle d’Aosta:

Legge Reg. 2 marzo 2010, n. 8  In vigore dal 7 aprile 2010, non prevede più l'allegazione dell'ACE all'atto ma dispone unicamente la consegna all'acquirente.

 

 

(riassunti tratti dai relativi articoli del Notaio Petrelli, consultabili nella versione originaria all'indirizzo: www.gaetanopetrelli.it)

 

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