L' Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)
L'Attestato di prestazione energetica sostituisce il vecchio attestato di certificazione energetica (ACE).
La disciplina energetica degli edifici è contenuta nel d.lgs. 19 agosto 2005, n.
192 (che ha attuato la direttiva 2002/91/CE). Tale normativa è stata
successivamente modificata dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 e da ultimo dal
d.l. 112/2008 convertito in legge 6 agosto 2008 n. 133.
In particolare l’art. 35 comma 2 bis di questo decreto ha disposto l’abrogazione dei commi 3 e 4 dell’art. 6 e dei commi 8 e 9 dell’art. 15 del d.lgs. 192/2005 (è quindi stato abrogato l’obbligo di allegazione dell’AQE , oggi A.C.E., agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) e le rispettive sanzioni di nullità, salvo quanto si dirà di seguito).
Inoltre con D.P.R. 2 aprile 2009, n. 59, è stato approvato il Regolamento di attuazione, che sostituisce le metodologie provvisorie previste transitoriamente dal d. lgs. n. 115/2008, mentre con D.M. 26 giugno 2009 (in G.U. n. 158 del 10.7.2009), in vigore dal 25 luglio 2009, sono state emanate le Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, quali previste dall’art. 6, comma 9, del d. lgs. n. 192/2005.
A decorrere, quindi, dal 25 luglio 2009, l’attestato di qualificazione
energetica (AQE) è sostituito dall’attestato di certificazione energetica (ACE).
Dalla normativa in esame attualmente è obbligatorio allegare all’atto l’A.C.E. (in particolare secondo quanto stabilito dalla legislazione regionale)
a partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili devono essere dotati
dell’attestato di certificazione energetica, così come previsto all’art. 6 del
decreto.
Restava tuttavia alle parti la possibilità di disciplinare convenzionalmente,
le modalità di assolvimento dell’obbligo di dotazione del documento
nonché della sua consegna.
L’obbligo di dotazione riferito agli immobili di nuova costruzione o che abbiano
subito interventi di ristrutturazione c.d. importante (realizzati in forza di
permesso di costruire ovvero DIA, rispettivamente richiesto e presentata in data
successiva all’8 ottobre 2005), grava in capo al costruttore o sul venditore.
Inoltre nell’ipotesi di edifici nuovi o ristrutturati, in mancanza di ACE non
possono essere conseguite né una regolare ed efficace dichiarazione di fine
lavori né l’agibilità. Si ramment infatti che per gli edifici
realizzati o ristrutturati in forza di permesso di costruire o DIA,
rispettivamente richiesto e presentata in un periodo compreso tra l’8 ottobre
2005 ed il 31 dicembre 2008, la certificazione energetica condiziona l’efficacia
della dichiarazione di fine lavori (art. 8 co. 2 del decreto); inoltre, in base
all’art. 2 co. 282 l. 244/2007 (legge finanziaria per l’anno 2008) la
certificazione energetica è elemento che subordina il rilascio del certificato
di agibilità.
L'obbligo di dotazione del certificato e di consegna all'acquirente si ritiene inderogabile (parte della dottrina distingueva l'obbligo di dotazione, inderogabile, dall'obbligo di consegna, per alcuni derogabile), tuttavia il Notaio, una volta informate le parti circa l'obbligo di consegna, se le stesse intendono comunque procedere alla stipulazione senza la detta consegna, deve ricevere l'atto.
L'obbligo di certificazione energetica riguarda ogni entità definibile come
"edificio", intendendosi per tale (ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. a),
del D. Lgs. n. 192/2005, "un sistema costituito dalle strutture edilizie esterne
che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che
ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che
si trovano stabilmente al suo interno. L'obbligo di dotare l'edificio
dell'attestato sorge solo "al termine della costruzione".
Si ritiene che alcune tipologie di edifici i quali, per la loro destinazione d'uso, danno
luogo ad un utilizzo limitato e "non standard" di energia, non rientrano
nell'ambito di applicazione del D. Lgs. n. 192/2005 e quindi dell'obbligo di
certificazione energetica.
L'esclusione riguarda, ad esempio: -
magazzini; - cantine; - autorimesse; - locali deposito; - sottotetti non
abitabili; - baite di montagna prive di impianti; - fabbricati rurali non
abitativi. Sarebbero esentati altresì gli immobili destinati ad essere occupati
non in via continuativa e quindi che non
danno luogo ad un consumo significativo di energia.
Sono invece esentati ex lege da tale obbligo:
1-
gli immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e
dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio
2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, nei casi in
cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un’alterazione inaccettabile
del loro carattere o aspetto
2-
i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali
3-
i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri
quadrati.
Infine, a Marzo 2011, sono state introdotte nuove disposizioni a livello statale. L’art. 13 del d.lgs di attuazione della Dir. 2009/28/CE ha “colmato” il vuoto lasciato dall’abrogazione disposta dalla legge 133/2008, inserendo la disposizione dell’art. 6, c. 2ter, dlgs 192/2005 e prescrivendo, in sostituzione dell’abrogato obbligo di allegazione, un nuovo specifico requisito formale da osservare nei contratti di compravendita e di locazione:
in tutti gli atti traslativi a titolo oneroso dovrà essere inserita una apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore diano atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici.
La norma è espressamente riferita agli atti traslativi a titolo oneroso. La clausola consiste, sostanzialmente, in una dichiarazione di parte da recepire nel corpo del contratto; non è necessario che detta dichiarazione sia resa nella forma di “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in quanto ciò non è richiesto dalla norma.
A seguito di tale novella deve nuovamente ritenersi l'obbligo di dotare l'immobile di certificazione energetica INDEROGABILE e non disponibile da parte delle parti. In particolare:
i) l’alienante dovrà dotare l’immobile della certificazione energetica; in alternativa, ricorrendo le condizioni di cui al paragrafo 9 delle LINEE GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE
energetica, potrà ricorrere alla “autodichiarazione”;
ii) l’alienante dovrà fornire all’acquirente tutte le informazioni inerenti la prestazione energetica dell’edificio trasferito, quali desumibili dall’attestato di certificazione energetica o dalla “autodichiarazione”
iii) l’acquirente, a sua volta, con apposita clausola inserita nell’atto, dovrà dare atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica (ossia l’attestato di certificazione energetica o la “autodichiarazione”).
Stando così le cose, non vi sarà più spazio per convenire diverse modalità di adempimento dell’obbligo di dotazione. Il nuovo art. 6, c. 2ter, dlgs 192/2005 non lascia aperto alcuno “spazio di manovra” per diversi accordi tra le parti in materia.