Caratteristiche – costi dei Mutui

A)     Termini:

1)      Tasso d’interesse

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari. Il tasso (o saggio) di interesse rappresenta la misura dell'interesse su un prestito e l'importo della remunerazione spettante al prestatore (anche cd. costo del denaro).

Il Tasso di interesse nominale è il tasso che si applica quando si contrae il mutuo ed è quello indicato nel contratto. Il Tasso di interesse effettivo/reale è invece ciò che si ottiene sottraendo l’inflazione al tasso d’interesse nominale: rappresenta quindi il tasso di interesse al netto dell’inflazione.

Il debitore, ricevendo una somma di denaro, si impegna pertanto a pagare una somma superiore a quella ricevuta. La differenza costituisce l'interesse, che viene solitamente calcolato in una percentuale annua sulla somma prestata.

I parametri di riferimento in base al quale viene calcolato il tasso di interesse possono essere molteplici: di solito per il tasso fisso è l’Eurirs mentre per il tasso variabile è l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

2)      Spread

Nei mutui bancari la banca aggiunge inoltre una maggiorazione al tasso di interesse, detta spread (che letteralmente significa “margine” o “scarto”), che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso applicato.

Negli scambi tra banche il denaro ha una sua quotazione, tra cui, come sopra specificato, il più importante è l’Euribor. Quello è il tasso, rilevato giornalmente, a cui la banca può comprare valuta, o anche venderla. Lo Spread rappresenta invece il guadagno della Banca.

3)      IRS

Questo indicatore è presente generalmente solo nei mutui a tasso fisso e costituisce una tutela della Banca nell’ipotesi in cui i tassi d’interesse aumentino notevolmente durante la vita del finanziamento.

La Banca infatti ricorre ad accordi esterni (detti swap) con soggetti disposti ad accollarsi il rischio, nell'ambito di un intento speculativo.

Dal tasso a cui si concludono tali accordi nasce l'IRS (Interest Rate Swap), la cui 
entità  cambia in funzione del periodo coinvolto.

In pratica, nella ipotesi di mutuo a tasso fisso, il debitore andrà a corrispondere interessi pari al: tasso di interesse + Irs + Spread. 

4)      TAEG / ISC

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), è un indice molto importante per conoscere il costo complessivo dell’operazione. Tutti gli intermediari devono pubblicare sui Fogli Informativi. Il TAEG è infatti una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e  lo spread e Irs applicato dalla banca) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata). Non viene utilizzato quindi per il calcolo delle rate ma può avere una grande utilità per mettere a paragone i costi complessivi di diversi mutui.

Stessa funzione del TAEG ha l’ISC (Indicatore sintetico di Costo) nel quale saranno ricompresi

1. gli interessi;
2. le spese di apertura della pratica di credito;
3. le spese di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);
4. le spese per le assicurazioni imposte dal creditore, intese ad assicurargli il rimborso del credito in caso di morte, invalidità, infermità o disoccupazione del debitore;
5. il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria per l'ottenimento del credito;
6. le altre spese contemplate dal contratto.

5)      Piano di Ammortamento

Il piano di ammortamento non è altro che il progetto di restituzione del debito. Ciò è sicuramente possibile quando il mutuo è a tasso fisso mentre, qualora si sia scelto un mutuo a tasso variabile e si sia verificato un mutamento del tasso, si dovrà procedere ad una rideterminazione della rata e/o sostituzione del piano di ammortamento.

Il piano stabilisce infatti la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre) e i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata. La rata è composta da:

• quota capitale (importo del finanziamento);

• quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento e quindi di piani di ammortamento. Oggi uno dei piani di ammortamento più diffusi è il metodo cosiddetto “francese”: la rata inizia con il rimborso dei soli interessi e prevede, con il procedere dei pagamenti,  il rimborso di una quota capitale man mano crescente e una quota interessi decrescente. All’inizio quindi si pagano soprattutto interessi ma a mano a mano che il finanziamento viene restituito, l’ammontare degli interessi diminuisce (fino a scomparire) e la quota capitale aumenta, fino a rappresentare l’unico elemento della rata. La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.

B)     Tipi di Tassi:

Mutuo a Tasso Fisso

Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il vantaggio è conoscere fin dall’inizio gli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire in maniera cera e definitiva.

Mutuo a Tasso Variabile

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento (solitamente l’euribor a un mese, tre mesi o sei mesi). Il rischio principale è l’aumento imprevedibile dell’importo o del numero delle rate. Il vantaggio è quello di poter beneficiare di eventuali riduzioni delle rate / durata del finanziamento derivante dalla diminuzione del tasso di riferimento.

Mutuo a Tasso Misto

Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Questa flessibilità può comportare uno spread maggiore.

Mutuo a Due tipi di Tasso

Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile. Anche in questa ipotesi vi possono essere maggiori spese da corrispondere alla Banca.

Mutuo a Tasso Agevolato

In alcuni casi gli enti pubblici/previdenziali possono contribuire al pagamento degli interessi del mutuo, determinando quindi un tasso di interesse a volte sensibilmente più basso.

CAP del Mutuo

E’ il tetto massimo di un mutuo a tasso variabile oltre il quale il tasso di interesse applicato non potrà salire nonostante le oscillazioni del mercato. Anche la previsione di questa particolare clausola ha un costo.

FLOOR

E’ il tetto minimo di un mutuo a tasso variabile oltre il quale il tasso di interesse applicato non potrà scendere nonostante le oscillazioni del mercato.

C)     Principali costi:

• Spese di istruttoria della Banca ed eventuale compenso dell’intermediario finanziario

• le spese di perizia, per la valutazione dell’immobile da ipotecare

• le spese notarili (comprensive delle imposte e tasse di legge) per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari

• il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.

• commissione annua di gestione pratica, spese incasso rata, spese invio comunicazioni.

Tutte le spese (ad eccezione di quelle notarili per le quali bisognerà rivolgersi al Notaio) sono analiticamente elencate nel Foglio Informativo rilasciato dalla banca, di cui si consiglia sempre un’attenta analisi.

N.B.: Una volta stipulato un muto è sempre possibile una sua estinzione anticipata o rinegoziazione – sostituzione, a fronte del pagamento delle relative spese, indicate nel mutuo stesso.

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