La Disciplina dei parcheggi.
La normativa sui parcheggi si presenta alquanto frammentaria e complessa. Infatti a secondo dell’anno di costruzione e alla categoria di appartenenza, cambia radicalmente la disciplina applicabile.
1- La legge Ponte del ‘67
La prima norma a cui fare riferimento è l’art. 41 sexties della legge urbanistica 1150\42, introdotto dalla legge Ponte n. 765\67, che ha stabilito che nelle nuove costruzioni devono essere riservati appositi spazi a parcheggio in misura non inferiore a un metro qnadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione (rapporto così modificato dalla legge Tognoli).
A partire quindi dal 1967 sono stati così creati i parcheggi cd. obbligatori.
La normativa infatti imponendo di destinare una certa area a parcheggio ha creato uno stretto collegamento tra posti auto ed il provvedimento che abilita la costruzione così che non potesse essere rilasciato la concessione edilizia (ora permesso di costruire) senza che fosse rispettato il suddetto parametro. A tal fine molti Comuni, per il rilascio della stessa, hanno pertanto cominciato a richiedere la trascrizione di un atto d’obbligo con cui si vincolassero i suddetti immobili.
A partire quindi dal 1 settembre 1967, tutte le nuove costruzioni, per ottenere il rilascio del provvedimento edilizio, dovevano prevedere siffatte aree.
Tuttavia molto si è discusso sulla natura di siffatto vincolo: la dottrina infatti seguendo un orientamento liberista, aveva riconosciuto al vincolo natura esclusivamente pubblicistica, proprio perché destinato ad incidere solo sulla attività edilizia, mentre si escludeva una sua rilevanza privatistica.
Autorevole dottrina infatti riteneva che si trattasse di vincolo solo oggettivo, imponendo la destinazione a parcheggio di determinati spazi, e non soggettivo, con la conseguenza che era indifferente l’utilizzazione da parte dei condomini o di altre persone. Si ritenevano pertanto dette aree liberamente alienabili, senza che il vincolo incidesse sulla commerciabilità del bene.
La giurisprudenza (Cass. 6600/84) invece, seguendo un orientamento più rigido, ha ritenuto essere un vincolo di destinazione anche soggettivo, per cui le aree dovevano essere necessariamente utilizzate dai proprietari o utilizzatori degli immobili, senza possibilità di deroga pattizia. Più precisamente si è qualificata la stessa come norma imperativa inderogabile anche nei rapporti privatistici, attribuendo al diritto in oggetto natura di diritto reale di uso ex lege, a favore di chi abita l’immobile, inderogabile, inalienabile e irrinunciabile, con la conseguenza che qualora si fosse trasferita anche la piena proprietà del box separatamente dall’immobile, si doveva comunque costituire a favore dell’utilizzatore un diritto di uso sul posto auto.
Pertanto l’eventuale atto che disponeva dell’intero diritto era viziato da nullità parziale per contrasto con norme imperative.
La normativa pertanto ha importanti e precisi riflessi anche nelle attività tra privati, distinguendosi tra chi ha la titolarità, che può essere anche estraneo, e il diritto alla utilizzazione.
2- Art. 26 della L. 47/85 e la Legge 122/89 sui parcheggi volontari vincolati
Intervenuta la legge 47\85, l’art. 26 qualificava espressamente pertinenze i suddetti spazi a parcheggio, con la conseguenza che applicando l’art. 818 comma 2 potevano costituire oggetto di separati atti giuridici.
Anche in questa ipotesi la giurisprudenza ha interpretato restrittivamente la norma, qualificandola come pertinenza inscindibile dal punto di vista soggettivo, che lasciava quindi inalterato il vincolo di asservimento e continuando a riconoscervi un diritto di uso ex lege.
L’introduzione del Testo unico sull’edilizia (DPR 380/01), pur abrogando l’art. 26, ha lasciato inalterata la questione.
La legge Tognoli (122/89), nel prevedere agevolazioni fiscali per la costruzione di parcheggi cd. facoltativi (senza il pagamento della tassa per la costruzione), nonché la possibilità di costruzione degli stessi in deroga ai vigenti strumenti urbanistici ed anche nel sottosuolo, e per edifici già costruiti, ha sancito espressamente il divieto di alienazione di questi posti auto separatamente all’immobile (cd. utilizzazione vincolata), andando così quasi a confermare la qualificazione giurisprudenziale dei Parcheggi Ponte come pertinenze inscindibili.
3- La Legge 246/05 e l’introduzione del comma 2 all’art. 46 sexties
Una importante innovazione è stata invece introdotta dalla l. 246\2005 che introducendo un secondo comma all’art. 41 sexties, ha finalmente risolto la questione, stabilendo che gli spazi a parcheggio non sono gravati da vincoli di sorta ne da diritto di uso e sono trasferibili autonomamente.
A partire pertanto dal 16 dicembre 2005 è stato stabilito un regime di libera trasferibilità degli spazi a parcheggio, mettendo chiarezza ad un lungo dibattito. Tuttavia dubbi sono stati posti per le situazioni create in passato: se quindi la nuova disposizione abbia natura interpretativa, e quindi retroattiva o invece abbia una forza innovativa e quindi possa disporre solo per l’avvenire.
La prevalente dottrina e giurisprudenza nega la natura interpretativa della norma che, introducendo un nuovo comma, non può esser considerata per il suo contenuto norma di interpretazione, con la conseguenza della sua efficacia ex nunc (non retroattiva).
Inoltre dubbi si sono avuti circa la data rilevante ai fini della applicabilità della nuova normativa: se quindi la data del 16 dicembre 2005 dovesse essere riferita all’atto con cui si disponeva del posto auto oppure questa data dovesse essere riferita al permesso di costruire relativo al posto auto.
Mentre infatti la dottrina ritiene che, ai fini della applicazione della nuova disciplina, rilevi la data del negozio con il quale si dispone dello spazio a parcheggio, con la conseguenza che, seppur riguardanti parcheggi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge se l’atto è stipulato dopo il 16 dicembre 2005 deve ritenersi applicabile la nuova normativa, la giurisprudenza è di contrario avviso.
Secondo la Suprema Corte infatti poiché le leggi che incidono sul contenuto o il modo di acquisto di diritti reali non possono incidere su situazioni già maturate, si deve far riferimento al momento in cui viene realizzato il parcheggio e non quando viene posto in essere il negozio. Solo quindi se si tratta di parcheggi realizzati dopo il 16 dicembre 2005 o anche prima, se facenti parte di un edificio per cui il costruttore non ha ancora posto in essere nessun atto dispositivo, si potrà applicare la nuova disciplina. Si deve pertanto tener conto del primo trasferimento di (qualsiasi) unità abitativa dello stabile, poiché se anteriore alla data di entrata in vigore della legge, si costituirà il diritto di uso ex lege, con applicazione per tutte le unità abitative della previgente disciplina.
4- Conclusioni
Questo pertanto è, allo stato, il quadro di riferimento per i parcheggi cd. obbligatori:
1) Sono liberamente trasferibili i parcheggi costruiti anteriormente al 1 settembre 1967;
2) Sono liberamente trasferibili i parcheggi costruiti in eccedenza rispetto al vincolo di cui all’art. 41 sexties;
3) I parcheggi costruiti tra il 1967 ed il 2005 sono alienabili solo con vincolo ex 41 sexties, con la conseguenza che seppure la proprietà è trasferita ad altri colui che abita nell’immobile ha il relativo diritto d’uso;
4) I parcheggi costruiti con agevolazioni fiscali di cui alla Legge Tognoli, Lunardi o altre Leggi Speciali non sono mai liberamente alienabili separatamente;
5) Sono liberamente trasferibili i parcheggi costruiti (senza agevolazioni) successivamente al 16 dicembre 2005.